Sachstand zum Bauvorhaben ehemalige Katzwerke im Ortsteil Greffern Bauausschuss, Verwaltung und Grundstückseigentümer möchten neue Planung rasch und rechtssicher voranbringen

Veröffentlicht am 04.05.2018

Rheinmünster-Greffern

Im Ortsteil Greffern, gelegen zwischen Ringstraße, Pfarrstraße, Kreuz- und Steinstraße, befindet sich eine Industriebrache. Die Fläche ist über einen Hektar groß. Seit vielen Jahren ist es der Wunsch der Gemeinde Rheinmünster und insbesondere der Bewohner benachbarter Grundstücke, die „Katzwerke“ einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen. Bereits im Jahre 1997 (!) wurde vom damaligen Gemeinderat ein Bebauungsplan beschlossen. Dieser sah unter anderem Geschosswohnungsbau vor. Größere Gebäude sollten bis zu drei Vollgeschossen haben können.

Vor wenigen Monaten fand ein Eigentümerwechsel statt. Der neue Eigentümer beabsichtigt nun eine Bebauung des „Katz-Areals“ mit Einzel- und Doppelhäusern. Mit einem „Planentwurf“ wurde der Versuch unternommen, seine neuen Vorstellungen in die starren Regelungen des alten Bebauungsplanes einzufügen. Dies führte erwartungsgemäß zu so genannten suboptimalen Ergebnissen. Rechtsfolge unter anderem: Nach erster Einschätzung über fünfunddreißig Befreiungen bzw. Ausnahmen von den Regelungen des alten Bebauungsplanes.

Um bloßen Vermutungen entgegenzuwirken und Gerüchten, welche bereits im Umlauf sind zu begegnen, sieht sich die Verwaltung veranlasst, einen kurzen Überblick und vor allem einen Sachstandsbericht, welcher dem tatsächlichen Verfahrensablauf entspricht, zu veröffentlichen.

1.
Der vom Vorhabenträger/Eigentümer entwickelte und in Form einer Bauvoranfrage vorgelegte Plan vom April 2018 zur Bebauung des ehem. Katzareals, weicht in wesentlichen Punkten vom dort geltenden Bebauungsplan aus dem Jahre 1997 (!) ab. Die dazu eingereichten Befreiungsanträge des Vorhabenträgers/Eigentümers stellen eine grundsätzlich andere Bebauung dar, wie sie im derzeit noch geltenden Bebauungsplan von 1997 vorgesehen ist. Der vor über 20 Jahre erstellte Bebauungsplan sieht unter anderem eine Bebauung mit größeren Objekten und diese teilweise mit mehreren Stockwerken vor. Der Vorhabenträger/Eigentümer hat allerdings eine Bebauung mit eineinhalbstöckigen Einzel- und Doppelhäusern in einer Art „Kleinsiedlung“ vorgesehen. Deren genaue Erschließung einschließlich technische Ver- und Entsorgung (z. B. Fahrstraßen, Trinkwasseranschlüsse, Schmutz- u. Regenwasserkanal, Strom, Telefon, Breitbandverbindung) in Form eines Erschließungsplanes, der Überfahrtsrechte, Rohr- und Kabelanschlüsse sowie allgemeine Beleuchtung usw. klar und rechtlich nachvollziehbar ausweist, liegt derzeit weder der Baurechtsbehörde, der Verwaltung noch den bisher beteiligten gemeindlichen Gremien (Ausschuss für Bauwesen, Technik und Umwelt, Ortschaftsrat) vor.

2.
Verwaltung, Gemeinderat (Ausschuss für Bauwesen, Technik und Umwelt) und Untere Baurechtbehörde (Landratsamt) haben nicht zu beurteilen, welche Bebauung dort nun am schönsten, am derzeit sinnvollsten oder vermeintlich am einfachsten umzusetzen wäre. Ihre Aufgabe ist zu prüfen, ob die vorgelegte Bauvoranfrage vom April 2018 den Vorgaben des über zwanzig Jahre alten Bebauungsplans von 1997 entspricht und ob kleinere Abweichungen möglich sind. Der Mitglieder des gemeindlichen Ausschusses für Bauwesen, Technik und Umwelt, die Verwaltung und die Untere Baurechtbehörde haben zunächst unabhängig voneinander und dann gemeinsam festgestellt, dass für das Vorhaben in der beantragten Form aufgrund erheblicher Abweichungen keine Genehmigung erteilt werden kann. Es war zunächst von 37 Befreiungen auszugehen. Das Landratsamt und ein von der Gemeinde befragter und erfahrener Fachanwalt für Baurecht haben sich umfassend mit dem Sachverhalt befasst und einen zielführenden Vorschlag ausgearbeitet. Es bleibt die Möglichkeit eines Antrages zur Änderung des noch geltenden Bebauungsplans, der vom Vorhabenträger/Eigentümer eingereicht werden müsste. Der Vielzahl der beantragen Befreiungen als Ortschafts- oder Gemeinderat zuzustimmen, würde demnach nur eine weitere zeitliche Verzögerung mit sich bringen, denn die Untere Baurechtsbehörde müsste die beantragten Befreiungen ablehnen. Das würde - wie bereits ausgeführt - erheblichen Verwaltungsaufwand nach sich ziehen und Zeit kosten.

3.
Gemeinderat und Verwaltung haben ein großes Interesse, dass die ehemaligen Katzwerke nun endlich einer allgemeinen Bebauung zugeführt werden und entwickeln gerne, gemeinsam mit dem Vorhabenträger, ein modernes, passendes Konzept, welches zu einem guten, rechtssicheren und vor allem schnellen Ergebnis führt. Dabei muss aber, wie bei jedem anderen geplanten Vorhaben auch, geltendes Recht und die erforderliche Form eingehalten werden. Nicht zuletzt, um auch den Einwohnern des Ortsteils Greffern und für die Nachbarn der Industriebrache die lang gehegte Hoffnung zu erfüllen, dass es endlich vorangeht.

4.
Vertreter des Landratsamtes, Gemeindeverwaltung, Fachanwalt für Baurecht und der Vorhabenträger/Eigentümer haben bereits am Tag nach der Sitzung des Bauausschusses die erforderlichen Verfahrensschritte erörtert. Angestrebt wird nun eine Änderung des Bebauungsplans. Neue, zeitgemäße Bestimmungen sollen den Bauwilligen wesentlich mehr Gestaltungsfreiräume geben. Ein Beispiel dafür ist das Baugebiet im verlängerten Eichenweg im Ortsteil Greffern.

5.
Das Landratsamt konnte noch keine Abrissgenehmigung für den Rückbau der alten Gebäude erteilen. Dies liegt an gesetzlich vorgegebenen, strengen umwelt- bzw. naturschutzrechtlichen Bestimmungen. Diese sind bei allen Vorhaben dieser Größe zu beachten. Die zuständigen Fachämter des Landratsamtes sind verpflichtet, diese Vorgaben zu beachten.
Hier hat das Landratsamt den Eigentümer aufgefordert, entsprechende Einschätzungen von naturschutzfachlich ausgerichteten Unternehmen einzuholen.

 

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